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estudo da ffms

"O arrendamento tornou-se a ovelha negra do imobiliário"

04 abr, 2022 - 06:56 • José Pedro Frazão

Estudo diz que o problema do arrendamento urbano é estrutural e o Estado tem sido incapaz de responder à carência de casas, empurrando para privados responsabilidades suas.

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O travão a novos registos de alojamento local em Lisboa provocou uma quebra de 9% dos preços das casas nessas zonas e uma redução de 20% no volume de vendas de casas.

São conclusões de um estudo sobre o mercado imobiliário encomendado pela Fundação Francisco Manuel dos Santos. A coordenação do relatório é de Paulo Rodrigues, da Nova SBE e Banco de Portugal.

Um grupo alargado de economistas analisou este mercado até ao início da pandemia e concluiu que medidas como a proibição de novos registos de alojamento local são insuficientes para reverter o aumento de preços dos anos do boom turístico.

O estudo mostra ainda que as casas aumentaram de preço a uma média de 1,5% ao ano desde a crise de 2008 até 2020. No entanto, nos anos mais fortes do turismo na Grande Lisboa, os preços subiram 6%.


Pouca aposta no arrendamento

Os dados mostram que quem tem mais do que uma habitação não costuma apostar no arrendamento. Em 2017, apenas 1 em cada 10 pessoas com mais do que uma habitação arrendava a habitação adicional. Na Zona Euro essa percentagem era de 40%.

Os especialistas baseiam-se nos Censos para concluir que o declínio do arrendamento ocorreu quando o parque habitacional mais do que duplicou entre 1960 e 2011. Num dos capítulos pode ler-se mesmo que “o arrendamento tornou-se a «ovelha negra» do imobiliário em Portugal”.

Imobiliário não resolve crises inesperadas nas finanças familiares

O estudo conclui que muitas famílias, apesar de terem uma riqueza total bastante acima da média, estão mais vulneráveis a choques económicos …isto porque boa parte dessa riqueza está em imobiliário que não conseguem transacionar a curto prazo em caso de crise.


Preços excessivos, mas estabilizados na habitação

Os especialistas encontram preços acima do esperado a partir do quarto trimestre de 2017 e sobretudo em Lisboa. Apesar de Lisboa liderar o ciclo de crescimento dos preços excessivos, este parece ter terminado no segundo trimestre de 2019.


Críticas a políticas das casas públicas

Os investigadores são ainda muito críticos em relação à falta de políticas de habitação pública nos últimos 100 anos e denunciam um agravamento da segmentação dessas estratégias. Por exemplo, existem incoerências entre os diversos regimes de apoio público à habitação que podem levar a casos de rendas distintas para “duas famílias com rendimentos iguais, em casas iguais no mesmo edifício e até no mesmo piso”.

“Atualmente, o parque habitacional público é composto por cerca de 120 mil habitações que representam, apenas, 2% do total dos alojamentos”, pode ler-se no estudo.


PRR sem as reformas necessárias

No capítulo final, o Estado é criticado por ter desenhado um Plano de Recuperação e Resiliência (PRR) “que não apresenta qualquer reforma das políticas de arrendamento urbano, nomeadamente medidas que contribuíssem para atrair investimento com o intuito de aumentar a oferta de habitação a preços acessíveis”.

A promoção pública de 6.800 habitações acessíveis, inscrita no PRR, é vista como insuficiente face a dezenas de milhares de habitações necessárias para gerar uma oferta “que responda às necessidades existentes, face à quebra de rendimentos das famílias e ao aumento exponencial do valor das rendas”.

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