Com "políticas agressivas", em 5 anos é possível combater a crise na habitação

As últimas décadas têm sido marcadas por crises sucessivas na habitação, que podem mesmo tornar-se permanentes, segundo o economista Ricardo Guimarães. Este é o resultado do "falhanço" das políticas públicas dos diferentes governos, mas este ciclo pode ser quebrado.

Em entrevista ao programa de economia Dúvidas Públicas, da Renascença, Ricardo Guimarães admite que em cinco anos "é possível estarmos num cenário diferente, se houver políticas agressivas". Não vai ao ponto de declarar o fim dos problemas, mas admite que "é possível minorar fortemente" a dramática falta de casas no mercado, para comprar e arrendar, e os elevados preços que estão a ser praticados.

Atualmente, Portugal está entre os cinco países da União Europeia que menos casas constrói por ano, o que justifica parte do aumento dos preços. Por outro lado, apesar do Simplex avançado recentemente, este continua a ser um setor altamente burocrático. Só nos últimos cinco anos as formalidades administrativas alimentaram uma bolsa de projetos prontos para entrar em construção que já conta com 53 mil apartamentos. Ou seja, mais do que as 26 mil casas que se preveem construir com o PRR até 2026 e que Ricardo Guimarães não acredita que será exequível.

Neste cenário, o diretor da Confidencial Imobiliário defende que o país precisa de um "pacto de regime", um entendimento partidário que garanta estabilidade ao mercado habitacional, de forma a atrair e manter o investimento, sobretudo internacional.

Em véspera de eleições legislativas, o economista analisa também algumas das propostas partidárias para o setor e nem todas passam no teste. Critica as restrições ao alojamento local dos governos de António Costa e aplaude a proposta eleitoral da AD para revogar essas medidas, mas rejeita as pretensões do Bloco de Esquerda, que quer impedir a compra de casas por estrangeiros.

Ricardo Guimarães alerta ainda para a elevada carga fiscal na habitação, que terá um peso de 40% no custo final, e pede audácia aos políticos. Noutro grande custo, a construção, apela aos maiores partidos para que juntem as respetivas propostas: a oferta pública do PS, mas para habitação social, e as parcerias público-privadas do PSD.

O economista deixa ainda soluções alternativas para dinamizar o mercado da habitação e, em particular, a falta de casas para arrendamento. Uma das mais emblemáticas é incentivar a entrada de fundos de investimento no mercado de arrendamento. "Portugal é dos poucos países onde não há uma indústria de investimento em arrendamento habitacional", explica. Já operam no país grandes investidores, com experiência nesta área, mas não conseguem entrar no mercado nacional, sobretudo devido à imprevisibilidade.

Em resposta à ameaça especulativa, o economista garante que os pequenos proprietários trazem maior risco especulativo ao mercado, do que estes fundos de investimento.

Ainda para o arrendamento, sugere recuperar os Vistos gold, mas em vez de serem usados para a compra de uma casa, tornar obrigatório o investimento em arrendamento acessível.

Este especialista em habitação critica ainda a atual oferta, que não está ajustada às necessidades do mercado nem às restantes crises que o país enfrenta, quando cerca de 90% da construção são moradias.

Para garantir o aumento da oferta de casas no mercado, a preços acessíveis, defende que é preciso repensar os limites à construção na vertical, mesmo sendo "um tema controverso". Até porque, a reabilitação já está esgotada, não é resposta à crise.

A terminar esta entrevista, Ricardo Guimarães chumba ainda o Ministério da Habitação e o mandato de Marina Gonçalves, mas acrescenta que este setor precisa de, pelo menos, uma Secretaria de Estado.

O programa Dúvidas Públicas é transmitido aos sábados na Renascença, depois do meio-dia, e está disponível nas principais plataformas de podcast.

Leia a entrevista completa:

Na habitação parece que estamos sempre a ouvir as mesmas soluções para os mesmos problemas, que entretanto se agravam. Falta rasgo aos nossos governantes ou é apenas uma questão de ausência de gestão e eficiência?

Também sinto que estamos numa espécie de passadeira em que, se os comentários são sempre os mesmos, as soluções às vezes parecem sempre as mesmas e os resultados, infelizmente, também. O que é alguma ausência de resultados.

O problema da habitação não é nem de esquerda nem de direita, há um consenso sobre a necessidade de dar resposta. No essencial, tem havido algum voluntarismo que não tem sido capaz de avaliar os resultados das políticas que são desenhadas e, em face desses resultados, de revisitar e ver o que é que pode ou não ser útil para encontrar soluções.

Com mais ou menos voluntarismo, há claramente um falhanço das políticas públicas para a habitação?

Claramente, há um falhanço das políticas públicas em matéria de habitação. Não é uma coisa nova, temos uma história longa de algum ruído no papel da habitação na coesão social, e isso tem tido consequências importantes na evolução das cidades. Houve reformas importantes, mas não foram concluídas e acabaram por criar outros problemas.

Tivemos poucas fases na nossa história recente em que não havia um problema e uma crise de habitação. Se calhar, será uma constante, mesmo daqui para a frente.

Consegue identificar uma política de habitação coerente, nos últimos 20 ou 30 anos?

Precisamente, a falta de coerência em si. Porque um problema importante, que tem consequências graves no mercado, é precisamente a imprevisibilidade, que é o que caracteriza este mercado. Sendo um mercado de ciclos longos, com uma grande rigidez, a questão da previsibilidade de uma visão de longo prazo é mesmo muito importante.

O traço comum dos últimos anos é precisamente alguma errância na linha de política.

Nesta altura seria importante, se bem que imagino que seja bastante difícil, haver um pacto de regime para a habitação.

Estes pactos muitas vezes são palavras muito pesadas, que depois resultam em coisas relativamente efémeras e realmente inconsequentes, mas seria importante um consenso que permita uma política de longo prazo. No mínimo, que se assegure que as possibilidades de ziguezague nessa política sejam reduzidas.

Mesmo que haja uma mudança nas próximos eleições, nada nos assegura que essa linha de política se mantenha e que na próxima legislatura não seja novamente objeto de uma reorientação.

Ouvimos muito que Portugal é um país de proprietários. Segundo os Censos 2021, uma larga maioria, 70% das famílias, vive em casa própria. Quase dois terços já pagou essa casa ao banco. O incentivo deve continuar a ser dado à compra?

A circunstância de sermos proprietários resulta do histórico que temos, sobretudo na evolução do mercado de arrendamento. Eu sou um defensor do arrendamento, mas compreendo que numa altura em que havia uma herança muito pesada, com a intervenção num parque com rendas congeladas há muitos anos, que implicava um esforço orçamental muito grande, que fosse mais fácil a compra. Até porque surgiu uma nova indústria de banca, com taxas de juro reduzidas, deu-se a adesão de Portugal à CEE. Um conjunto de fatores tornaram possível e atrativo dinamizar o mercado através da compra com crédito, sem esforço do Orçamento de Estado.

Surgiu assim uma tradição, que eu prezo, porque compreendo que seja legítimo que um pai de família a dada altura prefira comprar a sua casa, até para deixar às gerações futuras património imobiliário. A habitação tem sido o grande mobilizador da poupança das famílias.

Financeiramente, ainda compensa comprar em vez de arrendar.

Infelizmente, tem sido a tónica praticamente constante nos últimos anos. Tipicamente, a prestação mensal, incluindo a componente de amortização, é mais baixa do que a renda equivalente para a mesma casa. Isso é o reflexo do não funcionamento do mercado de arrendamento nos últimos anos.

Tendo em conta que as medidas conhecidas são sobretudo para quem está a pagar a casa ao banco ou para quem quer arrendar, não deviam ser também mais incentivados os pequenos proprietários?

Os pequenas proprietários são importantes, têm assegurado o mercado de arrendamento que existe e é muito legítimo que uma poupança seja colocada no mercado de habitação, visando a sua rentabilização no arrendamento.

O que faz falta no nosso mercado, pelo contrário, é a presença de atores institucionalizados ou institucionais de investimento, que têm uma lógica de longo prazo, assente numa reputação que também têm que preservar.

Fundos imobiliários?

Fundos imobiliários, fundos de pensões, por exemplo. Os fundos de pensões são seguradoras, são os grandes investidores no mercado de arrendamento, mas precisam de estabilidade e de rentabilidade para poderem investir. Portugal é dos poucos países onde não há uma indústria de investimento em arrendamento habitacional, um mercado muito atrativo. É pouco racional.

Quando se fala na dimensão especulativa, associo muito mais essa propensão especulativa ao pequeno proprietário, que tem uma perspetiva mais de curto prazo, tem uma gestão mais informal, está mais à procura de uma oportunidade de mais valia ou de rentabilização e não tem uma abordagem profissional, que lhe permita uma rentabilidade de longo prazo.

Acha que há mais risco especulativo com os pequenos proprietários do que com os fundos?

Sim, não tenho nenhuma dúvida sobre isso. As rentabilidades pedidas por fundos de investimento são muito baixas, o que precisam para assegurar que as suas atividades sejam viáveis é de estabilidade. Esses fundos assentam em capitais próprios, precisam de uma remuneração mínima, e seguem uma lógica de longo prazo.

Há vários tipos de fundos. Há fundos, de facto, mais oportunistas, mas não são fundos tipicamente orientados para a habitação, nem em particular para o arrendamento habitacional.

O arrendamento habitacional tem uma característica muito atrativa para estes investidores: a previsibilidade das rendas.

Mesmo num mercado como o português?

Portugal não tem sido capaz de atrair este tipo de operadores, tem ficado muito sujeito a pequenas operações e muito informais. Não se pode dizer que exista um mercado profissionalizado de arrendamento habitacional no país, quando existe no mercado de escritórios, de logística, de centros comerciais.

Há grandes investidores no mercado português, que no país de origem o que fazem é arrendamento habitacional em grande escala e cá em Portugal não conseguem desenvolver essa atividade e fazem promoção imobiliária para venda.

Mas ainda assim, no terceiro trimestre de 2023, os estrangeiros gastaram mais 43% que os nacionais na compra de casa, na Grande Lisboa essa diferença ultrapassou os 80% (INE). Faz sentido manter ou combater esta tendência?

Quando falo em investidores internacionais, estou a falar de investimento institucional, não do investimento individual do comprador particular, que vem comprar uma segunda habitação.

Esses números traduzem a presença de estrangeiros a fazer compras de habitação em Portugal.

E em relação a estes, que estarão a desvirtuar os preços do mercado nacional, acha que deve ser feita alguma coisa ou deve-se deixar o mercado atuar livremente? O Bloco de Esquerda propõe que só os residentes possam comprar casa em Portugal, por exemplo.

Essa é uma visão que acaba por conduzir a uma situação em que colhemos os malefícios sem colher os benefícios. Porque, muito deste investimento tem sido mobilizado pela procura internacional.

Há a ideia que se estrangularmos a procura internacional, esta promoção imobiliária vai dirigir-se para a classe média. Basicamente, ela vai é desaparecer e não vamos ter promoção mobiliária nem para um segmento nem para outro.

Não é fácil um promotor imobiliário colocar no mercado habitação acessível e, em resposta a um racional normal de uma crise económica, vai dirigir o seu produto para segmentos onde considera que existe viabilidade de procura - a gama alta.

E também mais rentabilidade, daí a gama alta.

Eu tenho uma visão diferente. Do ponto de vista unitário, fração a fração, é evidente que existe rentabilidade na gama alta, como em qualquer mercado. Mas, são operações de pouca escala, de volume relativamente pequeno e, na prática, a atividade da promoção imobiliária não tem conseguido responder ao grande volume que é a procura doméstica.

Fazendo um paralelismo com o mercado automóvel, se criarmos muitos constrangimentos à produção automóvel, se calhar vamos chegar a um ponto em que só é viável colocar no mercado automóveis de gama alta. Depois vamos achar que os preços estão todos muito caros, mas ignoramos que estamos a comparar automóveis de gamas diferentes.

Aqui é igual. O mercado que tem sido viável, que tem conseguido sobreviver a esta sucessão de medidas e de imprevisibilidade, de instabilidade, é um mercado de gama alta, onde os custos conseguem ser pagos. A questão fundamental, do ponto de vista da procura, é tentar perceber o que justifica que o custo final seja relativamente elevado.

Quero dar-nos alguns exemplos?

Nós fazemos um inquérito à promoção imobiliária, onde perguntarmos quais são os obstáculos à atividade. Desde 2020, já incluindo a pandemia, o grande fator de obstáculo, para os promotores imobiliários, é o licenciamento de obras. Tem a ver, novamente, com alguma imprevisibilidade e com a demora. Quando os juros estavam baixos, o tempo era menos caro, juros mais elevados podem tornar o projeto inviável, com o aumento dos custos. Tudo isso, obviamente, encarece o preço final da habitação.

Outro fator tem a ver com a tributação. Portugal tem um IVA na construção de 23%, onera bastante o preço final. Há IVA a 6% nas áreas de reabilitação urbana, mas agora com o pacote Mais Habitação, algumas operações passaram a ser tributadas a 23%. Comparamos com Espanha, onde o IVA é 10%.

Agora há várias propostas para baixar o IVA na construção.

Começam a surgir propostas para baixar e é uma medida fundamental. Porque, seja no IVA da construção, seja no IMT, no imposto de selo, seja nas taxas urbanísticas, há uma sucessão de impostos. É preciso ser audaz nestas dimensões.

Agora temos um simplex que já vai intervir na burocracia. Mas há mais fatores e não podemos mexer em todos.

Um fator fundamental onde não conseguimos intervir são os custos de construção, que subiram imensíssimo. Hoje, uma construção média tem um custo unitário por metro quadrado de 1400 a 1.500 euros, sem IVA, sem custo de solo, sem custo de capital, sem projeto, sem margem do promotor. No final de uma equação deste género é impossível a promoção imobiliária chegar ao mercado abaixo de 2.500, 3.000 euros o metro quadrado. Isto pensando num solo para 400 euros o metro quadrado, que em Lisboa já não existe.

Porque é que a habitação é cara nas periferias? Porque o custo de construção é igual em qualquer ponto do território.

Se não é possível intervir nos custos dos materiais ou da mão-de-obra, é possível intervir nos terrenos?

Exatamente. O custo dos terrenos é um fator fundamental na definição final do preço. Para baixar este custo, é preciso avaliar a possibilidade de alargamento dos perímetros urbanos, aumentando o solo urbano. Mas eu prefiro a densificação, dentro do que já é solo urbano.

A construção na vertical.

A construção na vertical. Nós temos que assumir a necessidade de aumentar os índices de construção. Eu percebo que é um tema controverso, é sempre objeto de debate à volta da especulação mas, se não aumentarmos os índices de edificação, não conseguimos baixar o custo unitário de construção e o custo do solo.

O terreno até pode ser mais caro, mas por metro quadrado será mais barato.

E, na sua opinião, seria mais urgente neste momento reabilitar ou construir?

Concluo para mim que a reabilitação já não é resposta para o problema da habitação.

Chegou ao limite?

Chegou ao limite e também encontra vocações eventualmente diferentes da habitação tradicional. A mim não me custa que alguma reabilitação tenha destinos diferentes daquilo que é a habitação tradicional, desde que haja capacidade para compensar isso, aumentando a construção nova em zonas, no mínimo, adjacentes ao centro.

Diz isso, apesar de andarmos há anos às voltas com o levantamento do património do Estado. Não há vontade política?

Eu até conheço, estive envolvido em levantamentos que foram feitos, e ignoro o que depois acontece, se esses trabalhos acabam por ser esmagados por outros que são feitos a seguir, e estamos sempre a debater o mesmo tema.

Acompanhei a criação do Fundo Nacional de Reabilitação dos Edifícios e, sendo franco, não fiquei muito surpreendido por não haver grandes resultados, porque também percebo que é um trabalho difícil.

Mas esse levantamento do património do Estado não é fundamental, não devia ser prioritário?

É prioritário, só que no Estado temos o Estado Central, temos as autarquias e muitas entidades com relativa autonomia e que também têm património. O tema é muito complexo! Eu acho que não é compreensível que não haja capacidade de inventariar o património, mas depois é compreensível que haja alguma dificuldade em tomar a melhor decisão de afetação e de cabimentação, para avançar com as obras.

Deviam ser encontrados parceiros privados que pudessem desenvolver e fazer chegar habitação acessível ao mercado. Se a base, o solo, o edifício se for uma reabilitação, já for disponibilizado pelo Estado, então é possível habitação acessível.

Estamos já numa situação de emergência.

Nós temos em simultâneo uma circunstância muito específica, que talvez seja conjuntural, para ser resolvida em alguns anos: temos um volume muito baixo de construção e temos um volume muito grande de procura, desde logo procura estrangeira, imigrantes que procuram Portugal, de diferentes classes, diferentes proveniências.

Isso para nós é uma grande oportunidade.

Temos de que ser "agressivos" em encontrar soluções de habitação, para que não haja aqui uma espécie de panela de pressão, em que a procura continua a aumentar, a oferta continua estagnada e a reabilitação urbana deixou de ser capaz de dar resposta a essa necessidade que temos.

Quantas casas são necessárias para responder à procura?

Não consigo responder neste momento, mas dou-lhe uma referência. Em Portugal, construímos 17 fogos por 1000 habitantes nos últimos dez anos e a média da União Europeia foi de 45 fogos por 1000 habitantes. Números redondos, construímos cerca de um terço da média da União Europeia. Somos um dos cinco países com menor volume de construção, nos últimos anos.

Para compreender como é que o nosso mercado, até no ciclo do aumento dos juros, acaba por resistir e não ter uma depreciação do preço, como era razoável esperar, podemos olhar para outros países. Listo aqui o Luxemburgo, Alemanha, Finlândia, Áustria, França e Suécia, países que estão com descidas nos preços da habitação, mas têm todos volumes de construção acima das 50 casas por mil habitantes. A exceção é a Alemanha, que tem 34, mesmo assim muito acima da nossa realidade.

Construção pública ou privada?

Fundamentalmente, obra privada.

Agora, em campanha, temos duas opções: o PSD ou a AD a defender parcerias público-privadas, enquanto o PS continua a apostar na construção de habitação pública. Devíamos abrir as portas aos privados? As duas soluções podem e devem conviver?

Acho que devem conviver. Sou a favor da oferta pública mas, em especial, dirigida para habitação social. Fora desse domínio, deve procurar-se, fundamentalmente, oferta privada.

Numa parceria público-privada, ou incentivando os privados?

A parceria público-privada é importante e o programa Mais Habitação prevê a figura da concessão do direito de superfície a 90 anos, para construção por privados, depois orientada para o arrendamento acessível. Isso faz todo o sentido.

Nós temos aqui um balão de oxigénio financeiro, o PRR, mas que na prática resulta de uma pandemia, que ninguém quer que se repita para replicar este tipo de fundos!

E há capacidade de resposta?

Todas estas intenções de promoção imobiliária afunilam na indústria da construção, que enfrenta uma dificuldade grande de falta de mão-de-obra. E é por isso que depois há concorrência entre os investimentos. Talvez devêssemos avaliar a capacidade de edificação por parte da industria da construção, para perceber que potencial temos.

Mas eu diria que a capacidade é aquela que nós hoje observamos. Nós estamos com um volume um pouco abaixo dos 30.000 fogos licenciados, se tivesse mais capacidade o volume seria mais elevado.

Tenho esperança, tenho a convicção de que é possível encontrar respostas, não de curto prazo, a habitação não se intersecta com o curto prazo.

No prazo de cinco anos é possível estarmos num cenário diferente, se houver políticas agressivas nesse sentido. É viável.

Em cinco anos é possível resolver a crise da habitação?

Não digo resolver porque, como disse logo no início, se calhar vamos estar sempre em crise na habitação, mas é possível minorar fortemente essa crise.

Nós acompanhamos os novos projetos que estão em fase de licenciamento, através dos pré-certificados energéticos, um requisito para o alvará de construção. Nos últimos cinco anos, só nos apartamentos, temos cerca de 150, 148.000 que foram objeto de pré-certificação. Ou seja, projetos que estão praticamente em condições de sair para o mercado, mas não chegaram a 100.000 os que de facto saíram. Há aqui uma bolsa de 50.000 apartamentos, 53.000, que estão praticamente licenciados e em condições de iniciar a construção.

O licenciamento está mais demorado?

A distância entre o projeto e a obra efetiva tem vindo a acentuar-se.

Tem havido uma estabilidade na produção de projetos, mas depois a tradução em obra tem sido proporcionalmente cada vez menor.

E isto é uma má notícia, não temos sido capazes de trazer para o mercado a mais habitação que queríamos.

É uma boa notícia haver uma bolsa de frações, 50 mil apartamentos, relativamente prontos para sair, no curto prazo. Isto é mais do que o PRR.

O PRR prevê 26 mil habitações até 2026. Acredita que serão construídas?

Julgo que não, acho que é muito difícil. O histórico não permite concluir que vá ser possível esse volume de obras, até 2026. Mas uma boa parte dessas unidades não é para acrescentar ao parque (habitacional), é para dar resposta a situações de habitação não condigna, para resolver problemas de pobreza habitacional.

Mas voltando ao aumento dos índices de construção, isso remete para uma revolução que é preciso introduzir no mercado, que é a industrialização. Um fator de constrangimento é a capacidade instalada da indústria da construção. Nós hoje, apesar de termos muitos imigrantes, não é evidente para mim que o contingente para a construção tenha crescido na mesma proporção.

Concorrer para a industrialização também significa concorrer para uma construção mais sustentável, para diminuir a pegada carbónica na atividade da construção. Para que o setor não seja, em si, um fator de agravamento das dificuldades do país, que tem um problema grave ao nível da água e da demografia.

Estamos já a discutir não a quantidade da habitação mas a qualidade da habitação?

A qualidade do ponto de vista endógeno, mas também questões do ordenamento. As famílias têm respondido à crise da habitação e ao aumento dos preços com a procura em geografias progressivamente mais distantes e mais baratas. A visão da Lisboa das duas margens, que eu pessoalmente sempre tive alguma dificuldade em visualizar, é cada vez mais uma realidade, porque a margem sul tornou-se um território perfeitamente viável para habitação das famílias. Há pouco tempo isso não era assim.

Se não conseguirmos oferecer habitação acessível dentro das zonas urbanas existentes, vamos promover outra vez um risco de nova onda de desordenamento. Alguma dispersão da nova construção concorre para um objetivo contrário àquilo que seria o ideal da gestão do território. É preciso ter em conta os transportes, as infraestruturas, etc.

O número de carros nas duas grandes cidades não pára de aumentar, porque cada vez mais gente vive fora dos centros.

Com base nos dados dos pré-certificados, só 2% dos projetos em licenciamento são relativos a edifícios com mais de 20 fogos. Números redondos, 90% dos projetos são moradias.

Nós ainda estamos a fazer cidade e habitação como se não houvesse crise, como se não houvesse emergência climática. Sou a favor da existência de moradias, é importante que haja ambas as tipologias, mas temos que favorecer uma oferta que seja acessível e ambientalmente sustentável.

Os vistos gold são altamente controversos, há quem os defenda, mas também foram muito criticados. Há também relatórios da União Europeia que dizem que podem fomentar a corrupção. Afetam o investimento direto estrangeiro. Qual é a sua opinião?

Há uma reputação que eu acho que era preciso que alguém desse evidência da sua tradução em casos concretos. Porque, francamente, não é que não tenha acontecid, mas eu não consigo fazer uma lista de situações reais, de problemas de quem tenha vindo via visto Gold.

O visto gold foi lançado numa altura em que o mercado português desesperava por investimento e foi fundamental para gerar uma onda de procura, com benefícios importantíssimos na reabilitação urbana e no relançamento da atividade económica em geral.

A dada altura, é compreensível que se ponha em causa porque é que existe um regime para compra de habitação, que nem sequer está relacionado com residência. Mas, podemos reorientar para outros objetivos. Quem procura o visto Gold, procura simplesmente essa autorização de residência e depois a possibilidade que daí resulta de mobilidade dentro da União Europeia.

Se o programa dirigiu esse regime para a compra de habitação, o que aconteceu foi compra de habitação. Mas poderíamos ter orientado esse programa para o financiamento de operações de investimento em arrendamento habitacional acessível. Certamente, oferecia a mesma rentabilidade a esses investidores, ficavam ainda mais contentes porque não tinham um imóvel físico para gerir e teria para eles a mesma vantagem. Faríamos uma coisa extraordinária que era aproveitar essa fonte infinita, à nossa escala, de financiamento, para responder às necessidades que temos.

Das duas uma, ou é alterado ou não tem sentido existir?

Eu prefiro que exista, do que não exista. Compreendo que fosse reformulado, mas não compreendo que tenha sido terminado. Porque há uma questão fundamental que o nosso país tem, de necessidade de investimento e de atração de investimento.

Não podemos chegar a uma fase em que achamos que já temos um nível suficiente de investimento e, de repente, revertemos. Transmitimos uma mensagem de que agora já não precisamos. Os investidores também são sensíveis a essa reputação e construir uma boa reputação é fundamental.

Seguindo essa lógica, concorda com uma das propostas da AD, que visa reverter as restrições no alojamento local?

Sim, de forma linear, sim. Não conheço essa proposta, mas julgo que houve um equívoco grande no caso do alojamento local. Novamente, acho que é muito redutor políticas binárias, se calhar é possível encontrar equilíbrios. Desde logo, era importante devolver às câmaras municipais a capacidade de gerir o seu território e definirem os índices de oferta que desejam ter.

O alojamento local fez a reabilitação urbana e houve políticas de atração de investimento, e de repente essas pessoas e sítios sentiram-se perdidos. A questão fundamental, novamente, é a previsibilidade e a estabilidade.

Nós temos um problema sério na habitação, que é a falta de investimento em arrendamento, o investimento em arrendamento precisa de capitais internacionais.

Mas, estamos a falar em alojamento local, não em arrendamento. Pode tirar casas ao arrendamento?

Não, não tirou. Não digo que não venha tirado, em absoluto. Mas, no essencial, reabilitou prédios devolutos.

Que influência acha que pode ter no mercado a anunciada descida das taxas de juro?

A subida da taxa de juro cortou o volume de transações, em 2023, em 17%, segundo as nossas previsões.

A descida dos juros vai permitir que haja o regresso de uma parte da procura, que ficou com mais dificuldades. Nós temos muita procura que dependente pouco, mas também uma fatia importante que depende muito de crédito e que é fundamental, é aquela procura mais dentro do perímetro da crise da habitação.

Preferia que a descida dos juros não fosse uma oportunidade para a compra, que houvesse uma oferta alternativa de arrendamento. Nesta crise de aumento de juros, em comparação com anteriores, a oferta para arrendamento em vez de aumentar, diminuiu, e as rendas em vez de diminuírem, aumentaram. Desta vez, com a perturbação que decorreu do pacote Mais Habitação e do travão às rendas, de toda essa sucessão de medidas, tivemos uma retração da oferta e uma subida vertiginosa nas rendas.

As rendas só sobem porque entregou-se o poder ao proprietário, e em especial ao pequeno proprietário, para especular com a renda. A única forma de reduzir as rendas é aumentar a oferta. Um travão às rendas só vai funcionar como um estímulo, um travão à oferta. O travão às rendas protegeu quem estava dentro do mercado e penalizou quem estava fora.

Nomeadamente os jovens.

Em especial os jovens.

Para terminarmos, o próximo governo deve manter um Ministério da Habitação?

Não tenho opinião muito estruturada.

Mas faz uma avaliação positiva da ação deste Ministério da Habitação?

Francamente, não, faço uma avaliação negativa, mas compreendo que tem que haver pelo menos uma Secretaria de Estado, porque há agendas de desenvolvimento de oferta pública que convém que tenham resposta.

Acho que o grande equívoco nesta política é uma leitura de que o mercado está contra as necessidades da procura, como se houvesse um mundo de bons e de maus, quando não faz sentido, nenhum mercado funciona dessa maneira.

A maioria absoluta foi uma oportunidade perdida para resolver os problemas da habitação?

Foi um período relativamente curto. Acho que era uma boa oportunidade para, com a capacidade de autonomia legislativa, desenvolver políticas que fossem mais adequadas.

Houve algum voluntarismo e algum equívoco, do ponto de vista daquilo que é o equilíbrio entre a oferta pública e a oferta privada. A resposta ao problema da habitação nunca vai ser dada, em exclusivo, pela oferta pública. Mas ela é muito importante e, em alguns casos, até uma oportunidade para regular o mercado, em especial num país que não tem capacidade de investimento sozinho para fazer face às necessidades.